Que comporte le défaut d’enregistrement d’un contrat de location? Risques et pénalités pour le locataire et le propriétaire.
Ce n’est pas vrai que le loyer au noir est toujours déterminé par une volonté du propriétaire de la maison. Si ce dernier reçoit un avantage immédiat de la fraude fiscale, c’est souvent avec l’accord des deux parties que l’omission de l’enregistrement du contrat est décidée. En effet, le propriétaire accorde habituellement un rabais substantiel sur le loyer mensuel au locataire qui s’engage à ne pas déclarer le contrat. L’avantage est donc pour les deux parties qui concluent le pacte en violant la loi avec conscience et consentement mutuel. Probablement, vous aussi, si votre propriétaire vous promettait un loyer réduit de 30-40%, accepteriez-vous de vivre dans un appartement sans bail?
Le phénomène est si répandu à l’échelle nationale que l’on peut dire que la fraude de la taxe d’immatriculation sur les baux est l’une des plus courantes. Et cela est également dû à la difficulté d’éliminer les comportements illégaux (le fisc devrait contrôler toutes les résidences secondaires). Mais, tous comptes faits, outre l’avantage économique initial pour le propriétaire et le locataire, que comporte le loyer au noir? Quels sont les avantages et les inconvénients? Essayons de le clarifier.
C’EST QUOI LE BAIL AU NOIR?
Partons de la terminologie: qu’entend-on par « location au noir »? Il s’agit d’un contrat de location (ou mieux appelé « bail ») non déclaré au fisc. Pratiquement, on n’enregistre pas le contrat de location, qui est au contraire exigé par la loi. Ainsi donc, lorsque la location est « au noir », le contrat est:
♠ écrit mais il n’est pas enregistré;
♠ conclu verbalement (avec la classique poignée de main) et, bien sûr, pas enregistré.
RAPPEL: On peut parler également de location au noir lorsqu’on enregistre un contrat avec un loyer inférieur à celui effectivement payé par le locataire. De cette façon, le propriétaire paiera moins d’impôts (qui sont précisément proportionnels au montant du loyer, sauf pour ceux qui choisissent le régime de l’impôt fixe).
QUE COMPORTE LE BAIL AU NOIR?
La location au noir a deux types de conséquences:
♥ la première est de nature civiliste et concerne les relations entre les deux parties;
♥ la seconde est de nature fiscale et implique les deux parties avec le fisc.
Nullité du contrat de bail non enregistré
La loi dit que le contrat de location non enregistré est nul. Pratiquement, le contrat n’existe pas. Un contrat inexistant ne peut même pas être exécuté devant un juge. Cela signifie que si l’une des parties viole les accords, l’autre partie ne peut pas s’adresser aux tribunaux pour se défendre. C’est en principe le cas. Tout compte fait, il y a toujours un moyen de chasser le locataire qui se plante dans la maison ou de demander le remboursement des sous au propriétaire qui ne veut pas rembourser les réparations faites dans la propriété, mais c’est toujours une voie plus tortueuse. Nous en reparlerons tout à l’heure.
Fraude fiscale de bail au noir
D’un point de vue fiscal, cependant, la location au noir est une fraude fiscale. Une fraude de deux taxes:
♣ la taxe d’enregistrement (qui est payée à l’acte de l’enregistrement);
♣ l’IRPEF (Impôt Régional sur les Personnes Physiques) que le propriétaire paie sur les frais mensuels.
Le propriétaire et le locataire sont conjointement et solidairement responsables de la fraude de la taxe d’enregistrement. En d’autres termes, cela signifie que le fisc peut notifier à la fois l’avis de contrôle et la subséquente fiche fiscale. Qui paie en premier, bien sûr, libère également l’autre, sauf le droit à se faire rembourser 50% du prix payé.
Au contraire, concernant la fraude de l’IRPEF, elle ne retombe que sur le seul propriétaire car l’impôt est prélevé sur un revenu que lui seul perçoit (c’est-à-dire le loyer).
BAIL AU NOIR VOULU PAR LE BAILLEUR
Toutefois, la Cour suprême a apporté une précision importante. La sanction de nullité du contrat de bail (qui, comme nous le verrons, peut en tout état de cause être corrigée par un enregistrement tardif) implique les deux parties, s’il s’avère que l’omission de l’enregistrement a été déterminée par un accord conjoint entre locataire et propriétaire.
En revanche, la nullité du contrat n’affecte que le bailleur si c’est ce dernier qui a imposé l’omission d’enregistrement.
EXEMPLE: Imaginez d’avoir loué un appartement et que, dans l’accord avec le propriétaire, c’est ce dernier qui devait enregistrer le contrat. Du reste, c’est d’ailleurs ce que dit la loi: l’enregistrement du contrat est de la responsabilité du propriétaire, qui doit s’en charger dans les 30 jours après la signature du contrat privé. Sauf qu’après quelques mois, vous découvrez qu’il ne l’a jamais fait. Dans ce cas, la nullité du contrat se fait seulement au détriment de ce dernier et non du vôtre qui, bien sûr, étiez de bonne foi. Résultat: vous pouvez intenter une action devant le juge pour faire valoir vos droits en tant que locataire alors que le propriétaire ne le peut pas. Dans de tels cas, la jurisprudence parle de « nullité relative » en faveur du locataire et contre le propriétaire.
Cela comporte, par exemple, que le locataire:
♦ n’est pas tenu de respecter le délai d’expiration du contrat de quitter l’appartement,tout en pouvant l’abandonner quand il veut, sans même donner préavis. Ainsi, vous pouvez révoquer la location:
– à loyer libéralisé, même avant les 4 ans;
– à loyer convenu, avant les 3 ans d’expiration naturelle;
♦ n’est pas tenu de payer le loyer indiqué dans le contrat et si le bailleur essayait de l’expulser, il ne pourrait pas le faire. En fait, la procédure d’expulsion ne peut être faite que s’il existe un contrat écrit et enregistré. En vérité, le propriétaire peut toujours faire une normale action d’occupation injuste, mais elle est certainement plus longue que l’expulsion. Le propriétaire pourra également y demander le paiement d’une somme pour l’occupation de l’immeuble, qui ne sera certainement pas égale au loyer (il s’agit en fait d’une indemnité) ;
♦ peut, à l’expiration du contrat et jusqu’à 6 mois après l’abandon de l’édifice, la restitution des loyers majorés qu’il a payés par rapport au contrat enregistré.
BAIL AU NOIR VOULU PAR BAILLEUR ET LOCATAIRE
S’il s’avère, en revanche, que l’omission de l’enregistrement du contrat de bail était un choix partagé par les deux parties, la nullité se répercute tant sur le propriétaire que sur le locataire qui, pour se protéger, ne pourra pas recourir à un juge.
RISQUES FISCAUX DU BAIL AU NOIR
D’un point de vue fiscal, les pénalités pour la location au noir sont les suivantes, selon qu’il s’agisse du non-paiement de la taxe d’enregistrement ou de l’impôt IRPEF.
Taxe d’enregistrement non payée
En cas de non-paiement de la taxe d’enregistrement (celle due une seule fois à l’acte de l’enregistrement du contrat), la responsabilité est à la fois du locataire et du propriétaire: l’administration fiscale peut demander l’argent à l’une ou l’autre partie indifféremment. Les sanctions sont:
♣ 60% à 120% de l’impôt éludé en cas d’absence d’indication du loyer dans la déclaration fiscale (200 euros minimums);
♣ 90% à 180% en cas de déclaration de loyer inférieure au loyer effectif (déclaration infidèle).
IRPEF non payé
En revanche, pour le non-paiement de l’IRPEF sur les loyers perçus, le seul responsable est le bailleur, qui peut subir un contrôle jusqu’à 5 ans après celui durant lequel devait etre présentée la déclaration fiscale.
ENREGISTREMENT TARDIF DU BAIL AU NOIR ET AMNISTIE
Récemment, il a été retenu la possibilité d’enregistrer le bail même après 60 jours, avec effet curatif, même pour le passé. Pratiquement, l’enregistrement aurait une valeur rétroactive et démarrerait à partir de la date de début du contrat, tel que déclaré au fisc. Cela a deux conséquences:
Sur le plan fiscal
Sur le plan fiscal, les parties paient des pénalités réduites pour fraude fiscale, grâce à une repentance opérationnelle;
Sur le plan civil
Sur le plan civil, le contrat recouvre sa validité, dès le début. Avec pour conséquence que si le locataire ne paie pas le loyer, le propriétaire peut l’expulser avec procédure abréviée.
Repentance opérationnelle (Ravvedimento operativo)
En ce qui concerne la repentance opérationnelle, elle permet d’économiser sur les pénalités selon la rapidité avec laquelle le contrat est régularisé. Notamment:
♥ 30 jours de retard: sanction égale à 6%, soit 1/10 de 60% (+ intérêts moratoires + taxes dues). Le montant minimum de la sanction est de 20 euros;
♥ 90 jours de retard: pénalité de 12%, soit 1/10 de 120% (+ intérêts moratoires + taxes dues);
♥ 1 an de retard: pénalité de 15%, soit 1/8 de 120% (+ intérêts moratoires + taxes dues);
♥ de 1 an à 2 ans de retard: pénalité de 17,14%, soit 1/7 de 120% (+ intérêts de retard + taxes dues);
♥ plus de 2 ans de retard: pénalité de 20%, soit 1/6 de 120% (+ intérêts moratoires + taxes dues);
N.B.: Si le contribuable régularise la situation après constatation de la violation (Procès-verbal de constatation, sans notification formelle): pénalité de 24%, soit 1/5 de 120% + intérêts de retard et taxe omise).
