Pour une dette de quelques milliers d’euros, la copropriété peut-elle attaquer une propriété? La crainte est que l’appartement, même s’il s’agit de la première maison, ne finisse aux enchères. Existe des limites dans lesquelles la copropriété peut agir, c’est-à-dire un montant minimum en dessous duquel il est interdit de vendre la maison de ceux qui ne paient pas la copropriété. Un fonds d’investissement peut-il aider à éviter ce risque?
Dans chaque copropriété, il y a des arriérés. Dans certains cas, les lettres de rappel de l’administrateur suffisent pour débloquer les paiements. Dans d’autres cas, on doit désigner un avocat et intenter une action en justice. Lorsque l’avertissement formel envoyé par le professionnel ne prend pas effet, on procède à une demande d’injonction: il s’agit d’une ordonnance du juge ordonnant au débiteur de payer. Dans les 40 jours suivants, le débiteur peut s’opposer, mais doit payer immédiatement s’il ne veut pas recevoir de saisie. En fait, en matière de copropriété, l’injonction est « provisoirement exécutoire »: cela signifie qu’elle permet au créancier d’agir dès le lendemain de sa signification. Mais « agir » de quelle manière?
Le mot évoqué ne peut être que le plus redouté dans ces cas-là: la saisie. On risque ce qu’on a: le compte bancaire, le salaire, l’indemnité de départ, la pension. Risque-t-on son appartement pour des dépenses de copropriété non payées? Quels sont les pouvoirs de l’administrateur dans le choix des biens à attaquer?
QUAND L’ADMINISTRATEUR DE LA COPROPRIÉTÉ PEUT-IL AGIR
L’administrateur de l’immeuble doit agir contre ceux qui ont des arriérés. Il s’agit d’une véritable obligation, et non d’une faculté. Au contraire, le code civil prévoit qu’il doit le faire dans les 6 mois successifs à l’approbation du bilan final, après quoi il peut être tenu personnellement responsable.
Quant à ce qu’il doit faire pour être en règle, la jurisprudence n’est aps unanime: contre la tendance à considérer qu’il suffit d’envoyer des lettres de mise en demeure pour interrompre la prescription, la directive en vigueur soutient au contraire qu’il doit initier l’injonction et la saisie.
REMARQUE: La Cour de cassation elle-même est parvenue à la conclusion que, contre ceux qui sont en défaut, si l’administrateur n’agit pas, peuvent également le faire les copropriétaires individuels, c’est-à-dire ses voisins comme personnes directement concernées.
QUE PEUT-ON FAIRE CONTRE LES COUPABLES
Il est clair que la première carte est toujours celle de la tentative bonnaire. Cela signifie un appel téléphonique, l’envoi d’un rappel, une lettre recommandée également signée par l’avocat. Ensuite, il ne reste plus qu’à engager la procédure judiciaire: un avocat désigné par l’administrateur (sans l’accord préalable de l’assemblée) dépose une copie du bilan au tribunal et demande la délivrance de l’injonction « provisoirement exécutive ». Le débiteur devra payer immédiatement pour éviter la saisie. Mais avant l’exécution, l’avocat doit en tout cas lui notifier une invitation finale à payer le montant dû dans les 10 jours (injonction de paiement).
L’administrateur peut également suspendre l’utilisation des services ou des parties communes du bâtiment pour les personnes en défaut, lorsque cela est matériellement possible (par exemple, en retirant les clés du portail du jardin ou des courts de tennis). Il a été discuté de la possibilité de couper l’approvisionnement en eau ou le chauffage central. Certains magistrats ont déclaré qu’il s’agissait de biens essentiels à la survie et que, par conséquent, l’administrateur ne pouvait pas intervenir sur ces biens. Cependant, l’orientation qui s’est affirmée en est une autre: l’administrateur peut agir en suspendant le passage d’eau ou de gaz, mais il doit d’abord être autorisé par le juge avec une mesure d’urgence.
SAISIE IMMOBILIÈRE CONTRE QUI EST EN DÉFAUT DE PAIEMENT
Après l’injonction, lorsque le défaut de paiement persiste, l’avocat passe à la saisie en choisissant les actifs qui garantissent le recouvrement immédiat de la dette. On commence généralement par vérifier si le débiteur dispose d’un compte courant ou d’une relation de travail sur lequel il peut saisir 1/5ème de son salaire. Mais il y a une chose que le débiteur ne peut jamais cacher: l’appartement dans une copropriété. En fait, la copropriété est, en tant que tel, le propriétaire du bien immobilier à l’intérieur de l’édifice. L’appartement peut donc être saisie.
DETTE MINIMUM POUR LA POSSIBILITÉ DE SAISIE
La copropriété peut saisir la maison de ceux qui ne paient pas leurs cotisations, quelle que soit la réclamation faite. Ainsi, même avec une dette de quelques milliers d’euros, l’administrateur peut hypothéquer la maison et la saisir.
Les limites du montant de la saisie immobilière sont prévues uniquement pour les exécutions immobilières entreprises par l’agent de recouvrement; ce dernier ne peut enregistrer une hypothèque que si la dette des dossiers de paiement dépasse 20.000 euros et peut au contraire procéder à la saisie si ce montant atteint 120.000 euros.
SAISIE DE LA PREMIÈRE MAISON
Il n’y a aucun obstacle à la saisie de la maison, par la copropriété, même s’il s’agit de la seule qui appartient au copropriétaire en défaut de paiement. Ici aussi, l’interdiction de saisie de la première maison n’implique que l’agent de recouvrement.
S’IL EXISTE UN FONDS PATRIMONIAL, LA SAISIE EST-ELLE POSSIBLE
Le fonds patrimonaial ne protège pas la maison des dettes de la copropriété. En effet, cette protection ne s’applique qu’aux dettes de nature volontaire ou pour des investissements; en revanche, elle ne couvre pas les dettes contractées pour les besoins familiaux, comme les frais de gestion et d’administration des biens, les frais de copropriété et les impôts y afférents.
QUE FAIRE EN CAS DE SAISIE IMMOBILIÈRE
La saisie immobilière est une procédure longue et coûteuse; même le créancier n’aime pas l’entreprendre. Ainsi, pendant que les enchères ont lieu, rien n’empêche le débiteur de tenter de trouver un accord avec la copropriété, de proposer un paiement « solde et annulation » et d’annuler l’exécution.
RAPPEL: Ces négociations peuvent également être menées sans avocat.
