J’ai trouvé un appartement à louer, mais je voulais mieux savoir qui doit payer l’enregistrement du contrat, les factures des services, les frais de co-propriété et l’entretien de l’appartement. Que dit la loi à tel sujet?
La répartition des coûts entre le propriétaire et le locataire ainsi que les dispositions du contrat de location des bâtiments résidentiels, sont régies par la loi n° 392/78 et par le Code civil. Pour mieux comprendre quels sont les frais engagés par le propriétaire et ceux à charge du locataire, il faut voir ce que fait la loi en question.
ENREGISTREMENT DU BAIL
Les frais d’inscription du bail sont supportés par les deux parties à parts égales. Cela signifie que le propriétaire paie 50% et le locataire paie les 50%.
CHARGES ACCESSOIRES
Les charges accessoires sont des dépenses rentrant également dans certaines dépenses de copropriété de la voix, tels que:
♦ consommation d’électricité pour la force motrice et l’éclairage de l’ascenseur;
♦ entretien des installations d’éclairage des zones communes;
♦ chauffage;
♦ factures des services de base (eau, électricité, gaz et tout téléphone).
IMPORTANT: Ces coûts sont entièrement supportés par le locataire puisque c’est lui qui en bénéficie.
RAPPEL: Si les factures arrivent au domicile du propriétaire et non au logement loué en question, avant de les régler, le locataire a le droit de prendre vision des justificatifs de dépenses.
ATTENTION: Le paiement doit être effectué dans les deux mois qui suivent la requête du propriétaire.
En cas de non paiement, et si le montant impayé est supérieur à deux mois de loyer, le propriétaire peut résilier le bail et peut procéder à l’expulsion de l’immeuble.
REMARQUE: Parfois, cependant, certains propriétaires louent le bâtiment avec une redevance qui comprend également les frais accessoires. Cela doit être déterminé par les parties et précisé dans le bail.
N.B.: Même dans ce cas, toutefois, la liberté de régler le paiement n’est pas illimité. La loi interdit que les montants facturés au locataire ne constituent une charge excessive des frais, au cas où de tels accords sont inclus dans le bail, ils sont considérés comme nuls.
CHARGES DE COPROPRIÉTÉ (ONERI CONDOMINIALI)
Les charges de copropriété (oneri condominiali) sont les frais que paient tous ceux qui vivent dans la copropriété.
Lorsque l’appartement en location est situé dans un immeuble d’appartements, il y a certains postes de dépenses qui sont entièrement à charge du propriétaire de l’immeuble (comme les coût de substitution ou d’adaptation des installations aux normes législatives) tandis que d’autres frais sont à charge du locataire parce que c’est lui qui bénéficie des services en copropriété, comme mentionné précédemment.
IMPORTANT: Afin d’éviter toute confusion sur qui paie quoi concernant les dépenses de copropriété, les entités chargées de la protection des droits à la fois du propriétaire que du locataire, ont dressé une liste détaillée des postes de dépenses qui sont présents dans la plupart des locations, mettant en évidence qui a la charge de chaque type de dépense et, au cas où la dépense est à charge à la fois du propriétaire que du locataire, selon quels pourcentages.
Le document a été enregistré auprès du Bureau des Recettes (Agenzia delle Entrate) sous le n° 8455/3 du 30 Avril 2014. Cela permet, pour les nouveaux contrats, de ne pas joindre nécessairement une copie du document si ce dernier est mentionné dans le contrat en question.
FRAIS D’ENTRETIEN DE L’APPARTEMENT
Le Code civil établit quel type d’entretien et/ou réparations sont à la charge du propriétaire ou du locataire.
♦ Par exemple, si un tuyau casse ou si la chaudière pète à cause d’un orage, le propriétaire de la maison doit le remplacer. Par conséquent, on peut dire que le propriétaire doit assumer la responsabilité de tout ce qu’il en est des réparations dues à la vieillesse ou à un accident fortuit, à moins que les dégats ne sont pas imputables au locataire qui en a fait un usage incorrect.
♦ Les petits entretiens effectué dans l’immeuble dus à l’utilisation du locataire, sont à charge de ce dernier.
Au cas où le locataire utilise l’immeuble depuis peu de mois, il ne peut pas supporter les coûts des interventions de manutention si elles ne sont pas imputables à l’utilisation de sa part.
IMPORTANT: Le Code civil spécifique en outre qu’en absence d’une détermination des frais imputables à la vieillesse, à l’utilisation ou au cas fortuit, la décision de savoir qui paie la réparation ou la substotution est prise selon les coutumes locales.
Si on n’y arrive pas même à travers les coutumes locales, on peut faire recours au juge pour trancher le différend en absence de points de référence, si les parties sont incapables de parvenir à un accord équitable.
D.ssa Maria Elena Arguello
