19/02/2020, 12:56 pmShareTweetPinShare
On devient propriétaire de plus en plus tard: les difficultés financières et l’impossibilité pour de nombreuses familles d’arriver à la fin du mois érodent leurs économies dans la banque familiale, rendant impossible un investissement au début de leur carrière professionnelle. Dans une telle situation, il est probable qu’on ne pourra acheter une maison que lorsqu’on deviendra parent. Et à ce moment-là, dans la nécessité de se protéger des risques du futur, on réfléchit à la façon de donner la maison à l’enfant.
PRÉSENCE D’AUTRES FRÈRES
S’il y a plusieurs enfants, il faut considérer que la donation de la totalité ou de la plupart des biens des parents à l’un des frères et sœurs constitue une violation de la part dite “légitime” (c’est-à-dire la part réservée par la loi aux héritiers les plus proches: enfants, conjoint et parents).
RAPPEL: Ainsi, les frères et sœurs qui sont exclus du don, au décès de leurs parents, peuvent poursuivre le bénéficiaire et demander le versement de leur dû.
AUTORISATION DU JUGE
Le principal aspect à retenir si on veut savoir comment mettre une maison au nom d’un enfant de quelques années est qu’on doit d’abord en demander l’autorisation à la Cour, au juge protecteur qui évalue si l’opération est dans l’intérêt supérieur de l’enfant. Il s’agit d’une procédure rapide et facile. Normalement, il ne s’écoule pas beaucoup de temps depuis l’autorisation.
RAPPEL: Une autorisation est également nécessaire si on procède à un don indirect.
FRAIS À PAYER
Les frais de donation ne sont payables que si on choisit le premier des trois schémas contractuels: la donation indirecte. C’est le cas d’un père qui, possédant une maison dont il est propriétaire, veut en faire don à son fils. Il n’y a pas de taxes à payer sur le don indirect: pour cela, en fait, seules les taxes sont payées au moment de l’achat. Voyons voir quels sont les deux traitements fiscaux.
Donation directe
Le paiement ou non des impots dépend de certaines caractéristiques liées à la maison et à l’ace de donation. Si la maison destinée au don:
- a une valeur non supérieure à 1 million d’euros, on ne paie pas l’impôt sur les dons;
- est fait par un oncle à un neveu, la taxe est de 6% sur la valeur de la propriété;
- provient d’étrangers, la taxe est de 8%.
S’il est vrai que, pour les maisons dont la valeur est inférieure à 1 million d’euros, on ne paie pas l’impôt sur les donations, on doit néanmoins payer l’hypothèque et les taxes cadastrales qui s’élèvent à 3%.
RAPPEL: Il y a l’exonération, s’il s’agit de la première maison.
Cependant, si pour le donateur, il s’agit de la première maison, les taxes sont de 50 euros chacune.
Sans oublier les honoraires du notaire. Il n’est pas nécessaire de faire appel à un avocat, puisque l’acte de donation est établi par le notaire.
Donation indirecte
Comme dit, pour les dons indirects, il n’y a pas de taxes sur le don lui-même, mais seulement sur l’acte d’achat. Qui achète avec le “Bonus-casa” (Prime à l’achat de la première maison) en tant que:
- constructeur, paie l’IVA (TVA) à 4% (sans prime, l’IVA est de 10% ou, s’il s’agit d’un bien de luxe, de 22%);
- particulier, paie la taxe d’enregistrement à 2% (sans prime, la taxe est de 9%).
